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五輪までに買っておきたい?物価が上がるその前に!

2020年東京オリンピック・パラリンピック開催決定して日本中が歓喜に湧きました。
 競技場や選手村が集まる予定の湾岸エリアは注目度が高まり、同エリアでの分譲マンションには購入者が殺到していると耳にする方も多くいらっしゃるではないでしょうか。
 今回は、東京オリンピック・パラリンピックの開催にて不動産にどのような影響があるかについて書いて行きますので、ご参考にして頂けたらと思います。

1.ここ20年くらいの不動産の状況は?

(1)全国の地価公示価格

まず、全国の地価公示価格はどうでしょう。
平成2014年の坪単価49万5796円/坪になっており、前年比+2.98%と上昇しています。

出典:土地価格相場が分かる土地代データ(http://www.tochidai.info/

(2)東京都の地価公示価格

では、東京の地価はどうでしょう。
2014年の坪単価は277万5741円/坪になっており、前年比+5.11%も上昇しています。

出典:土地価格相場が分かる土地代データ(http://www.tochidai.info/

2.東京オリンピック・パラリンピック開催決定後から現在までの不動産の動向

東京オリンピック・パラリンピック開催によって、不動産では主に以下の動きを見せています。

(1)マンション価格が上昇している
(2)人件費の上昇問題
(3)テナントも注目している
では、詳しく見てみましょう。

(1)マンション価格が上昇している

東京オリンピック・パラリンピックの影響で、一番影響が受けているのは湾岸エリアのマンションと言えるでしょう。もちろん、都内のマンション相場が値上がりしたのは東京オリンピック・パラリンピックの影響だけではないです。

  • 来年の相続税増税が決定し、富裕層が節税目的の不動産投資が増えた
  • 消費税増税前の不動産への駆け込み購入
  • アベノミクスによる株高や円安の進行で、日本経済の好況により、富裕層の不動産投資マインドが高まった
  • 円安により海外資産家の日本への投資熱が高まり、高額物件が買われた

など。様々な要因が重なった結果とも言えます。

(2)人件費の上昇問題

東京オリンピック・パラリンピック開催に伴って、今はインフラの建設が急ピッチに進んでいる中、人手不足が懸念されます。 人手が足りないと、人件費が高騰する、人件費が高騰すればもちろんマンション価格も上がってしまいます。 従って、不動産価格が上昇している理由には、人件費の高騰問題も存在していると言えるでしょう。

(3)テナントも注目している

東京オリンピック・パラリンピックの開催で国内国外も多くの方が集まり、それだけ飲食店や小売店も売り上げを伸ばす事になるでしょう。そこで注目されるのはテナント用地の問題です。 湾岸エリアではマンションが多く、こういたテナントのチャンスが少なくなってしまいます。また、得られる利益から考えるとかなりコストが高くなるため、業者は都内の土地のリサーチを始まっています。テナント用地を持っている方は、賃貸もしくは売却のいいチャンスかもしれません。

3.湾岸エリアを含め不動産の価格上昇の観点から注目のエリアは?

東京オリンピック・パラリンピック開催決定後、選手村や競技場が多く建設される湾岸エリアがかなり注目を集めていますが、実は湾岸エリア以外にも注目するエリアがあります。湾岸エリアを含めて以下の地域が注目されています。

  • (1)湾岸エリア
  • (2)墨田区押上や錦糸町駅周辺エリア
  • (3)田町駅と品川駅の中間付近のエリア

では、それぞれについて見てみましょう

(1)湾岸エリア

湾岸エリアにおける大型新築マンションのプロジェクトも続々と公開されており、何と言っても選手村の設置が決まっている晴海や勝どき、テニスやバレーボールの会場となる予定の有明、競泳や飛込、シンクロナイズドスイミングなどの水泳競技の会場となる辰巳地区に圧倒的に注目されています。
今後も地価の上昇傾向が期待できるでしょう。

(2)墨田区押上や錦糸町駅周辺エリア

東京スカイツリーに近い墨田区の押上や錦糸町エリアは、都心へのアクセスが非常にいい事、価格も他の都心エリアに比べ相対的に低いことから人気を集めています。 また、押上は、成田方面から東京駅を通過し、泉岳寺、羽田空港を結ぶ新線計画の通行ルートにもなっていますので、今後もっと人気を集めること期待できるでしょう。

(3)田町駅と品川駅の中間付近のエリア

JR山手線の新駅が計画されている田町駅と品川駅の中間エリアも、今後人気が集まる可能性があります。
同エリアは品川にほど近く、アクセスも良好な点が一番の魅力です。新駅計画を機に品川では周辺の再開発が進められており、2027年に開業を予定しているリニア新幹線の起点となるほか、押上-成田空港、泉岳寺-羽田空港を結ぶ「都心直結線」構想にも大きく関わるエリアです。つまり、五輪が終わってからも同エリアを中心とする品川周辺エリアは、中長期的に将来性のあるエリアといえます。
また、2027年に品川と名古屋間でリニア新幹線が開通する予定がありますので、品川駅周辺の開発が進み、待ち並びも大きく変わります。

4.今後さらに不動産は上がるか?

(1)過去のオリンピックを参考にしたオリンピック前の不動産の動向

①日本の場合
前回東京オリンピックの開催は1964年10月でした。開催決定1959年5月前後からの地価の動きを見ると、「東京区部は1961年の半年間の変動率が50%と6大都市平均(30%)より高い」という結果でした。
しかし、前回東京オリンピックの直前期の地価上昇は、池田内閣の所得倍増計画の発表時期的に一致し、オリンピックは一つの要素ではあったが、全国的な経済状況が大きな要因ととらえるべきでしょう。
また、札幌冬季オリンピックでは、開催前では地価の上昇率が全国平均を下回る事が多く、開催後上昇ペースが加速しました。要因としては、オリンピック開催に伴う都市基盤の整備と機能の強化という要因だと言われています。

②海外の場合
海外で有名なのはやはり北京オリンピックです。不動産の価格が上昇し、中には家賃が8倍になった賃貸物件もあったそうです。あまりにも家賃が高騰したので、出て行くしか無い賃借人もいたそうです。北京だけではなく、ロンドンオリンピックも同様に賃貸バブルがおこりました。

(2)日本不動産に注目する海外の富裕層の増加

東京は、人口、経済規模ともに世界最大の都市として海外投資家から注目されています。
近年、海外の投資家も積極的に来日し、都心の物件を購入しています。利回りの良い物件であれば、一棟アパートや商業ビルなども中期的な価格上昇が起こる可能性が高いのも海外投資家にとって大きな理由の一つです。

2020年東京オリンピック開催の決定に更に注目を集めることになり、現在、東京の不動産の需要は高まっています。需要が高まれば価格も上昇するでしょう。

(3)相続税対策として不動産を購入する人がさらに増える可能性

2013年度税制改正により、相続税の基礎控除が縮小され、つまり増税することになりました。
15年1月1日以降の相続から適用になるため、相続税対策として現金で所持するのではなく、相続税の評価額が低い不動産に資産の組み替えをする人が増えました。昨年後半からアパートの建設をしたり、タワーマンションを購入するなどの動きが顕著になり、相続税増税実施まで1年を切り、この流れも加速すると思われます。

まとめ

今回は2020年東京オリンピック・パラリンピック開催決定に伴い、湾岸エリアのマンションの人気が急上昇していますが、今までの日本のオリンピックの開催、海外のオリンピック開催が不動産にもたらした影響、また経済の動きを参考に、一度冷静になって、不動産投資を検討されるとよいでしょう。

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